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房产信托进入集中偿付高风险期
2020年11月12日14:15:30    来源:《商报网-国际商报》

  2012年,房地产信托将进入集中偿付期,对于过分投资房地产项目的信托公司来说日子可能不会好过。国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松即在其微博上写道:“房产信托兑付今年三月和八月是兑付的高峰期,关注。”

  国泰君安证券近日发布的研究报告称,2012年前两季度到期的房地产信托需要重点关注。此时房地产企业的流动性处于最紧张的阶段,预计部分中小开发商资金链将断裂,房地产信托的兑付存在极大压力。

  根据研报统计的30家上市公司的数据,目前共发行有118个项目、金额达630亿元。从发行项目看,发行规模最大的中华企业达到16款,万科、阳光城也分别达到10和9款。研报中指出,发行规模较大的中华企业、阳光城、福星股份等企业的偿债压力较大,且基于此发行的利率也明显较高。

  以中华企业为例,其发行的信托项目有16个,总金额63.61亿元,其中2012年到期的金额为43.94亿元,占比70%。阳光城发行的信托项目9个,总金额52.20亿元,2012年到期金额为18.40亿元,占比35.25%。

  参照两家公司2011年第三季度报,截至9月30日中华企业现金为14.6亿元,信托占现金的比例437%,信托占有息负债比例89%。同期,阳光城现金余额为4.7亿元,信托占现金比例为1111%,信托占有息负债比例177%。若2011第四季度资金回笼效率不高,上述企业在2012年的信托资金偿还均将面临较大压力。

  信托到期不能兑付的解决途径包括延期兑付、借新还旧、第三方接盘、项目重组出售抵押资产偿还投资者、自有资金接盘等,但由于信托到期收益的刚性、新发行信托难度的加大等原因,延期兑付、发新替旧等方式困难重重。因此第三方接盘、项目重组的可能性将大大增加,这也是具有现金和管理优势的龙头公司进行并购的好机会。

  另有专业研究机构统计显示,2010年信托行业共发行了1993亿元房地产信托;2011年,该数字达到2670.74亿元,在信托行业占比达38%。这些信托产品部分已于2011年到期,部分将在2012年到期。

  中金公司发布的报告则显示,2012年到期的房地产信托规模为2234亿元,总还款规模为2500亿元。2013年到期的房地产信托规模将达2816亿元,总还款额达3100亿元;而在今后三年,总共将有约7000亿元的房地产信托到期面临集中兑现。

  在房产信托兑付偿付进入高峰期的同时,房地产市场却在不断累积风险。

  国家统计局2月18日公布的数据显示,1月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比全部停涨。而中央继续对房地产业的从紧政策将加大今年我国房地产价格的下行风险,在民众追涨不追跌的心理作用下,房地产库存将继续增加。另一方面,过去两年急剧增长的新开工面积将造成2012年市场新增供应大幅增加。这将对地产商的资金回笼造成致命打击,从而影响到那些过分投资房地产项目的信托公司的发展前景,一些净资产不足、滚动融资能力不强和内部流动资金枯竭的信托公司甚至会出现资金链断裂的情况。

责任编辑:崔杰